Jest wiele sposobów, aby zweryfikować poziom bezpieczeństwa danej inwestycji. Są dwa kluczowe obszary, które o tym decydują – zabezpieczenia prawne w umowach, które powinny w sposób przejrzysty symetrycznie chronić interesy stron w transakcji kupna sprzedaży oraz tzw. parametry biznesowe, które towarzyszą inwestycji – od mikrolokalizacji, charakteru obiektu, doświadczeniu operatora, zależności właścicielskiej deweloper – operator i kilka innych. O szczegóły zapytaj naszych doradców

W trakcie procesu nabywania inwestycji mamy do czynienia najczęściej z kilkoma rodzajami umów – umowa rezerwacyjna, umowa przedwstępna kupna sprzedaży, umowa najmu/dzierżawy oraz umowa przyrzeczona, przenosząca własność nieruchomości.

W każdej z tym umów mamy kilka kluczowych elementów, wpływających na poziom symetrii ochrony interesów obu stron. Od charakteru opłaty rezerwacyjnej (która w sposób dość oczywisty pokaże, czy mamy do czynienia wyłącznie z jednostronnym oświadczeniem woli Kupującego czy też, co pożądane – obustronnym porozumieniem) po zapisy w umowie przedwstępnej dotyczące terminarzu dokonywania wpłat w oparciu o osiągnięcie kolejnych etapów budowy, prawo do kary umownej, do odstąpienia, do cesji czy wreszcie wpis roszczenia praw do nieruchomości.

Wciąż najpopularniejszy obecnie system – to określony kwotowo zysk w skali roku. Wypłacany najczęściej miesięcznie lub kwartalnie. Alternatywny sposób – podział zysku (zmienna, wyłącznie szacowana stopa zwrotu) – w dużych projektach condohotelowych jest aktualnie coraz częściej stosowany. Ciekawym rozwiązaniem jest tzw. formuła mieszana – na roczny poziom czynszu wpływają dwie składowe – stały  poziom, wyrażony w procentach lub kwotowo jako minimum oraz dodatkowa okresowa dywidenda, wynikająca z udziału w zysku, proporcjonalnie do posiadanej powierzchni apartamentu/ów.

Ten aspekt w katalogu pytań naszych klientów zajmuje czołowe miejsce. Zasadniczo na rynku umowy najmu/ dzierżawy są podpisywane na okres od 5 do 15 lat. Standardem są umowy 10 – letnie, a zdarzają się nawet okresy 30 letnie (choć z niższą stopą zwrotu).

Często zapisy mówią o możliwości przedłużenia przedmiotowej umowy o kolejne 5 lat, o ile Klient nie wypowie jej przed samym zakończeniem. Generalnie scenariuszy jest kilka. Punktem wyjścia jest fakt, że inwestycja przy stopie zwrotu około 8% zwraca się inwestorowi po 10-12 latach. To przede wszystkim charakter inwestycji mocno determinuje możliwości działania po zakończeniu umowy najmu – jeżeli jest to obiekt o ściśle hotelowym wymiarze, z korzystną mikrolokalizacją, z mocną rozbudowaną częścią usługowo benefitową (restauracje, sale konferencyjne, baseny, SPA, itd.) – wówczas możliwości zarabiania na „operatorce” zdecydowanie zwiększają się i w takiej sytuacji pozycja negocjacyjna właściciela apartamentu wobec operatora zdecydowanie wzrasta i zwiększa się szanse na podpisanie kolejnej umowy, przedłużającej najem na korzystnych warunkach rynkowych. Mając udział w niezbędnych częściach wspólnych można też samemu przy rozwiniętych dostępnych międzynarodowych systemach rezerwacji pokusić się  o wynajmowanie swoich apartamentów lub zlecić to innemu konkurencyjnemu operatorowi, negocjując satysfakcjonujące warunki. Im atrakcyjniejszy obiekt, o wypracowanej renomie tym zwiększa się wachlarz rozwiązań i możliwości.

Zawsze i praktycznie na każdym etapie jako pełnoprawny właściciel mogę zbyć swój apartament i to z zyskiem. Jeżeli odbywa się to w trakcie obowiązującej umowy najmu/dzierżawy nowy właściciel wchodzi w moje prawa wynikające z podpisanej przeze mnie umowy – zarówno co do warunków jak i pozostałego czasu jej obowiązywania. Każdorazowo w KW jest wzmianka o istnieniu takiej umowy.

Tak. Apartament można nabyć jako osoba fizyczna i również odzyskać VAT (nie będąc przedsiębiorcą). Pełny zakres i szczegóły postępowania wysyłamy na życzenie. Przy tej formie nabycia – osoba fizyczna korzysta dodatkowo z zmniejszonego podatku ryczałtowego – 8,5%.

Jedną z zalet tego typu inwestycji jest doprowadzona do minimum „bezobsługowość”. Nie ponoszę żadnych opłat związanych z bieżącą działalnością hotelu, w tym bieżących remontów w trakcie trwania długookresowej umowy najmu/dzierżawy.

W katalogu kosztów ponoszonych przez Kupującego są zazwyczaj tylko takie elementy: podatek od nieruchomości i części wspólnych, podatek od użytkowania wieczystego – jeżeli taka forma własności występuje i ubezpieczenie lokalu. W niektórych projektach również koszt ubezpieczenia pokrywa operator.

Nie. Nie jest możliwe przenoszenie obowiązków publicznoprawnych na inny podmiot. Obowiązek podatkowy wynika z ustaw podatkowych jako bezwzględnie obowiązujących (należących do przepisów prawa publicznego), zatem podmiot obowiązany do uiszczenia podatku nie może go przenieść wedle swojej woli na inną osobę na mocy postanowień umowy cywilnoprawnej, która zalicza się do przepisów prawa prywatnego. Gdyby ktokolwiek zawarł taką umowę – nie będzie ona miała skutków prawnych.