Po pierwsze spróbujemy pokazać Wam różnicę między inwestycją z gwarantowaną stopą zwrotu, a na przykład inwestycjami w akcje czy obligacje.  Inwestując wolne środki w akcje przedsiębiorstw – zamieniamy złotówki na papiery wartościowe w nadziei, że w krótszym lub dłuższym terminie spieniężymy posiadane walory, odbierając z zyskiem zainwestowane środki. Oczywiście ktoś powie: ale przecież możemy zainwestować na giełdzie, myśląc nie o sprzedaży akcji z zyskiem a dlatego że przez kolejne lata chcemy aby wypłacano nam dywidendę. Jednak przy takim podejściu inwestycyjnym musimy pamiętać o tym, że wysokość dywidendy nie zależy od nas, a od zarządu spółki, której akcje posiadamy i żadna ze spółek nie zagwarantuje nam dywidendy na piętnaście lat do przodu.

Po drugie, zwykle wysokość dywidendy jest zdecydowanie niższa niż wysokość gwarantowanej stopy zwrotu z nieruchomości na wynajem.

Wreszcie po trzecie, proszę zwrócić uwagę na fakt, że wartość wypłaconej dywidendy obniża cenę posiadanych przez nas walorów – więc im wyższą otrzymamy dywidendę, tym mniej dostaniemy za każdą akcję. Zatem w przypadku inwestycji na rynku kapitałowym sensowniejsze wydaje się podejście pierwsze, w którym zakładamy, że po czasie sprzedamy posiadane akcje odzyskując zainwestowany kapitał.

Czy tak jest z inwestowaniem w nieruchomości inwestycyjne z gwarantowaną stopą zwrotu? Otóż naszym zdaniem zupełnie nie. Kupując luksusowy apartament w hotelu klasy biznes, lub resorcie wakacyjnym, czy też kupując mieszkanie na wynajem z gwarantowaną stopą zwrotu, dużo istotniejsze wydaje się odpowiednie dobranie operatora naszego obiektu, by ten swoim doświadczeniem, podejściem biznesowym stanowił najwyższą z możliwych gwarancję wypłaty naszej stopy zwrotu niż poszukiwanie inwestycji, którą dzisiaj kupię tanio, by za 15 lat sprzedać z zyskiem. Dlaczego? Aby to pokazać posłużmy się kilkoma przykładami:

Inwestujemy 300 000 złotych netto i decydujemy się na luksusowy apartament hotelowy z gwarantowaną stopą zwrotu w centrum Świeradowa Zdroju. Cena jednego metra kwadratowego po jakiej nabywamy tę nieruchomość to np. 13 tys./ m2. Gwarantowana stopa zwrotu, to załóżmy 7,5%.  Umowę dzierżawy kupionego przez nas lokalu podpisujemy na 15 lat.

Zatem w każdym roku Operator wypłaca nam kwotę 22 500 złotych netto plus VAT, więc po piętnastu latach wysokość naszej stopy zwrotu to 337 500 netto plus VAT. Zarobiliśmy więcej niż wartość zainwestowanego kapitału i ciągle posiadamy Apartament Hotelowy, który możemy dalej wynajmować, albo sprzedać np. po cenie z dnia zakupu tj. po cenie 13 000/m2. Nie trzeba być geniuszem, by szybko policzyć, że w naszej kieszeni mamy 637 000 netto, a zakładając wzrost wartości nieruchomości tylko o 30% przez cały okres 15 lat (2% rocznie) – w kieszeni mamy 727 500 zł.

Inwestujemy tę samą kwotę 250 000 (cena nowego mieszkania w Sopocie w stanie deweloperskim 12 290 brutto/m2 plus na luksusowe wyposażenie 50 000 zł. Mamy zatem 20 metrowe mieszkanie, tyle że w tym przypadku brutto (nie mamy możliwości odliczenia VAT) i sami zajmujemy się najmem długoterminowym. 20 maja 2019 na jednym z portali znaleźliśmy do wynajęcia jednopokojowe mieszkanie za 1500 brutto/miesiąc, więc zakładamy, że to rynkowa cena za najem takiego lokalu. Zatem jeśli czynsz najmu to 1500/miesiąc – daje na to 18 000 rocznie, ale tylko wtedy, kiedy nasi najemcy zajmowali nasz lokal przez 12 miesięcy w roku. Zakładając jednak, że przez okres 15 lat nie uda nam się utrzymać takiego obłożenia – przyjmijmy więc, że średnio jest to 9 miesięcy w roku. Mamy kwotę 13 500 zł i od tego należy jeszcze odjąć koszty pozyskiwania najemców, drobnych napraw, sprzątania, ubezpieczenia i raz na te 15 lat wymiana pralki i lodówki (nie liczymy wymiany mebli, gruntownych remontów) więc przyjmijmy, że średnio nas to kosztuje 1500 zł rocznie. Zatem nasz przychód to kwota 12 000 zł rocznie czyli 180 000 zł po piętnastu latach. Do tego wszystkie problemy z najemcami są na naszej głowie. Nie wspominając o naszym zaangażowaniu i poświęconym czasie.

Załóżmy też, że cena naszego mieszkania wzrosła o 30% więc w kieszeni mamy 570 000 zł. To oznacza, że zarabiamy mniej o 157 000 zł i do tego wszystkie problemy z najemcami są na naszej głowie…. Jaki biznesowy sens?

Jak by to wyglądało, gdybyśmy jakimś cudem zakupili podobną nieruchomość tj. Apartament Hotelowy, ale po obniżonej o 20% cenie, bez gwarantowanej stopy zwrotu, gdyż chcemy kupić ten lokal dla siebie (by spędzać w nim wakacje) i nie chcemy go wynajmować z obawy przed uszkodzeniami, ewentualnie podnajmiemy znajomym i przyjaciołom, by to nam pokrywało koszty ogrzania, sprzątania, ubezpieczenia itd. W tej inwestycji gramy na wzrost ceny m2 i zakładamy, że wyjdziemy z inwestycji po 15 latach.

Zatem kupujemy od jakiegoś dewelopera i operatora piękny luksusowy apartament po cenie 300 000 zł minus 20% tj. za cenę 240 000 zł (te same 23,08 m2). Żeby uzyskać po piętnastu latach te same 727 000 zł, to cena m2 naszego – tak atrakcyjnie kupionego – Apartamentu powinna wynieść 31 520,00/m2. Ktoś zapyta niemożliwe? No więc my nie wiemy czy niemożliwe. Ale jeśli to jest możliwe, to na tej samej inwestycji z droższym o 20% operatorem, który gwarantuje nam 7,5% stopy zwrotu rocznie mielibyśmy w kieszeni już około 1 065 000 zł.

Dlatego rekomendujemy inwestowanie w nieruchomości z gwarantowaną stopą zwrotu tam, gdzie operator i deweloper to jeden podmiot osobowy i gdzie „core bussines” umiejscowiony jest w działalności operacyjnej (hotelarskiej) a nie aktywności deweloperskiej.